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Ao delegar na RENDICARE a gestão de um arrendamento, o proprietário beneficia das mais-valias de um serviço profissional, criador de valor, mantendo um controlo total sobre o seu imóvel.
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A nossa visão do arrendamento
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A nossa experiência leva-nos a ter uma visão diferente do arrendamento:
1. É possível garantir a viabilidade jurídica e económica do arrendamento
Em função dos objectivos de rentabilidade determinados com o cliente, procuramos garantir um elevado nível de segurança jurídica e económica da relação arrendatícia, particularmente crítica em Portugal:
- Acautelamos os riscos inerentes ao imóvel, que possam comportar um prejuízo para o senhorio: carência de licenciamento, obras ilegais, mau estado de conservação, pendência de ónus ou encargos, vícios de construção, etc.;
- Comprovamos permanentemente a solvabilidade do inquilino: após inquérito de solvabilidade, a validação da candidatura é condicionada pelas garantias a apresentar (caução, fiança, garantia bancária, depósito de garantia, seguro, etc.), em função do risco apurado;
- Maximizamos os efeitos positivos do NRAU: o NRAU abriu o leque dos títulos executivos extrajudiciais à entrega de imóvel arrendado e ao pagamento de renda. A formação de estes títulos requer um enquadramento rigoroso das formas e prazos de comunicação com o inquilino.
- O risco profissional, associado à gestão de arrendamento delegada, está devidamente coberto por uma apólice de seguro de responsabilidade civil própria à RENDICARE.
2. Valorizamos a relação com o inquilino
A gestão de arrendamento em Portugal é marcada pela indiferença à qualidade do relacionamento com o inquilino, que no entanto condiciona a correcta rentabilização do imóvel:
- Procuramos corresponder às expectativas do inquilino propondo uma "Carta dos Direitos e Deveres do Inquilinato", com vista a estabelecer prazos de resposta às reclamações registadas, por exemplo.
- Responsabilizamos o inquilino: pelo pronto pagamento (com a facturação sistemática de despesas por tratamento de pagamento em atraso), pela conservação do arrendado (com visitas periódicas) e pela cobertura dos riscos de responsabilidade civil próprios (com a contratação de uma apólice de seguro específica).
- Avaliamos o desempenho do inquilino, premiando a observância (com uma atenção específica na actualização da renda, por exemplo) ou, pelo contrário, antecipando o termo do contrato em caso de incumprimento repetido, mesmo menor.
3. A gestão do arrendamento deve valorizar o imóvel
Ao contrário da imagem comum de degradação do imóvel associada ao arrendamento, um dos objectivos da gestão profissional deve ser a valorização do arrendado:
- O acompanhamento do inquilino permite monitorizar o estado de manutenção e conservação do imóvel, acautelando as degradações, em articulação com o condomínio.
- A rentabilização do imóvel liberta recursos que podem ser aplicados na realização de um plano de obras de melhoria e beneficiação, determinado com o proprietário.
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O arrendamento é uma actividade complexa
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A gestão optimal do arrendamento representa um considerável trabalho, que é preferível entregar aos cuidados de profissionais experientes:
- O início do contrato implica: anúncios, múltiplas visitas, redacção de contratos, autos de vistoria de entrada e saída, etc.
- A relação arrendatícia implica: emissão de recibos, gestão das reclamações do inquilino, actualizações de renda, imputação dos encargos de condomínio, documentação sobre os regimes legais em vigor, cobrança de rendas em atraso, gestão dos riscos de responsabilidade civil, etc.
- A optimização da tributação predial implica: uma contabilidade exaustiva de todos os encargos, a opção pelos regimes fiscais mais favoráveis, o controlo do valor tributário, etc.
- A valorização do prédio implica um correcto funcionamento do condomínio: participação nas assembleias, contacto com a administração, gestão dos problemas de vizinhança, acompanhamento da elaboração e execução dos orçamentos, etc.
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A gestão delegada representa uma mais-valia para os proprietários
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O property manager assume toda ou parte da gestão de arrendamento e é remunerado em percentagem das rendas recebidas, que varia entre os 5 e os 10% em Portugal, sem IVA. Todavia, a avaliação do custo real da gestão delegada num período de 5 anos, mostra que a delegação apenas faz perder 0,3 pontos em taxa de rendimento efectiva, líquida de impostos e encargos.
Como é possível? Porque a gestão delegada permite realizar economias de escala:
- O imóvel fica devoluto menos tempo em caso de mudança de inquilino (estima-se que em gestão directa, o senhorio perde em média 2 meses de rendas por ano, por motivo de devolução);
- O gestor profissional realiza poupanças nas obras de manutenção e reparação: até 30% nas reparações programadas e até 50% nos serviços urgentes (substituição duma torneira, por ex.);
- O profissional assegura uma melhor cobertura do risco de falta de pagamento (em Portugal, o prazo de litigância médio para despejo é de 17 meses e a falta de pagamento afecta mais de 8% dos contratos vigentes, segundo dados da SEAAL): a selecção dos inquilinos é mais criteriosa, os métodos de cobrança são mais rápidos e apurados, reduzindo para menos metade o risco de falta de pagamento;
- Em função do regime fiscal do senhorio e das suas opções declarativas, os contribuintes poderão amortizar os honorários de gestão;
- O controlo periódico do estado do imóvel, em articulação com o condomínio, garante uma maior valorização.
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O mandato de gestão garante a total liberdade e o total controlo do senhorio
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O contrato de mandato estabelecido entre a RENDICARE e o cliente proprietário permite:
- Uma total flexibilidade na definição do perímetro dos serviços contratados, desde a simples gestão de base até à gestão de sinistros e da cobrança contenciosa;
- Uma lista exaustiva das tarefas a cargo do gestor, com indicação da respectiva remuneração, bem como das condições de fornecimento de qualquer serviço extraordinário;
- "Cláusulas-alerta" com indicação do plafond a partir do qual o administrador deve requerer a autorização do cliente para eventuais obras, por exemplo, ou dum prazo para a comunicação ao senhorio de qualquer ocorrência relacionada com o imóvel;
- A determinação da periodicidade da prestação de contas e do pagamento da retrocessão.
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